8月18日，潘石屹带着他那招牌式微笑，和SOHO旗下3Q共享办公来到深圳。这是SOHO3Q新征程首次来深，继北京、上海、杭州、南京之后，深圳终于等来。

媒体见面会上，老潘以一贯幽默的口吻调侃，共享是个特点，不是赶时髦。近2小时的问答，他强调最多的是规模，此番带着3Q进深圳，就没打算一个两个地做，划定每一个中心的使用面积不得低于4000㎡。SOHO 3Q入深，势必会带来深圳的联合办公产业格局的变化。

他说，SOHO3Q是一种未来的办公模式，这与深圳这座未来之城的特点不谋而合，看好深圳的未来市场，这是选择它的一个重要原因。

共享是个特点，不是赶时髦

在潘石屹眼中，SOHO3Q首先是互联网产品，从管理技术到共享理念，都属于互联网产品，就连服务的对象也都与互联网有密切相关。同样也是房地产产品，不论是产品设计，还是施工、管理、成本的采购等依然保留着传统的房地产的特性。因此，SOHO3Q是一个基于房地产的互联网产品，要考虑它的房地产性质，位置和地段的选择相当重要。

潘石屹认为，联合办公，商务中心这些词都不能反映SOHO 3Q产品最本质的特点，其本质是共享。“现在赶时髦的共享特别多，从精神上、思想上就要能够建立这样一个共享的空间。共享单车、共享雨伞、共享充电宝、共享卫生纸，这都是噱头，对社会基本没有意义”。

要把规模做起来，福田、南山、蛇口是首选

对于为什么选择此时来深？潘石屹开玩笑说：“北京离深圳稍微有点远，从上海到南京比较近，所以顺便先去了，紧接着就到了深圳。”其实最主要的原因是，他想先把产品体系和管理体系做好再对外复制，SOHO3Q用了两年时间，做的17000个座位，就是实验室产品，到现在他认为可以对外复制了。

选择深圳，与前面选择的几个城市一样，深圳符合他对城市衡量的四个指标，除此之外，深圳的年轻、活力以及未来发展空间，是吸引他的特点。3Q会布局深圳哪个片区？他表示，通过对深圳的考察，目前首先考虑福田、南山、蛇口。

此次，潘石屹带着3Q进深圳，就没打算一个、两个地做。潘石屹说，他们经过研究和试验，发现面积低于4000平方米就很难形成生态，也很难赚钱，因此划定了这样一条线，每一个中心的使用面积不得低于4000㎡。

在他看来，共享办公确实很有意义，能够把每一平米办公空间充分利用起来，他不会像创业者一样做1000个、2000个座位。真正共享的生意就是要把规模做起来，不仅仅是在全中国做到20万、50万个座位，最关键的是管理体制是不是建立起来了，产品设计、施工、采购系统是否建立起来，这才是有意义的。

重资产模式做不下去，要做轻资产

潘石屹认为，在全球化、去中心化、移动互联以及人工智能的趋势中，人类的社会组织形态和办公模式都将被颠覆，于是他要做SOHO 3Q。但同时还有一个重要原因，是基于当下经济环境，走轻资产的路更适合。

他表示，资产一定要有个合理的配比，要跟经济环境、经济增长速度、银行利率能够挂钩，而中国大规模的房地产开发建设带来的巨大存量。他指出，万达77个酒店才卖119个亿，从指标“租金回报率”就能看出，无论是万达酒店、万达广场，还是住宅、办公楼的回报率，都比中国各家商业银行的贷款利息还低，所以当市场上这类产品多的时候，就不要去建了。

“万达77个酒店199亿，SOHO两个项目过百亿，两者的销售逻辑显然不同”在回答SOHO和万达抛售资产的时候，潘石屹说。SOHO早不再建房，甚至今年出售了超过百亿的资产。在现在这个环境下，重资产的模式是做不下去的，当我们拥有几百亿上千亿资产的时候，销售一点资产是正常的。

潘石屹将公司引入了共享办公领域，并且是要做轻资产。虽然实验室里SOHO 3Q是在17个SOHO自有物业里的，但未来，SOHO 3Q要用招标租赁的方式，盘活各个城市里的存量资产。

从上亿房产到几千块工位，做共享办公他不觉得失落

从大生意到小生意，潘石屹说，他没有失落，就是尺度有的时候算不过来，房地产算的都是多少亿，现在都是几百万，这就像秤和天平一样。“不能光想着赚钱，如果能用五年时间、三年时间，能够有50万个座位建起来，也是特别有意义的事情，价值也是非常大的。”

对于SOHO 3Q的商业模式和盈利模式，潘石屹说要做单一产品，做好办公服务，收取租金。暂时不会进军长租公寓、不会去投资创业公司，不会去想其他增值服务，现在也没有资产证券化的计划。

3Q在北京和上海的SOHO3Q大多是自持物业，在深圳潘石屹一再强调，开的话不能一个两个开，一开的话就是要开的量比较大，还是有合作需求的，因此3Q也会考虑采用合作的方式来运营。

目前SOHO 3Q正式向深圳发布招标，设计类、IT科技类、金融、生产、贸易、媒体、医疗等，只要是新模式、变化快的都可以。他们称为面向未来的企业，欢迎有未来思想的，如果是寻找灵感、寻找创意、提高效率的人。

潘石屹还透露了些什么？乐居为大家整理出六大亮点话题。附：现场问答

SOHO 3Q是什么？

SOHO3Q是移动时代的共享办公空间，经过两年多的发展，SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公运营商，目前拥有19个中心、超17000个座位。从选址、确定、付款交易，每个环节都可在线上进行，租赁方式灵活。

SOHO3Q管理体系与其它联合办公空间相比，有哪些亮点？

商务中心是传统的办公空间，而SOHO3Q的特点是共享，就是能够空间分享、整个开放性、灵活性这些是最重要的，与wework类似。目前为止SOHO3Q体系已经是比较成熟，设计、施工、材料采购3大团队的组建，以及控制成本，这些都可以做到。

SOHO用了近3年时间来建管理平台，囊括了能源管理的平台、设备管理的平台，等对多种对办公管理有用的技术。无论是卫生间、电梯间、每一个座位的细节设计，还是手机、互联网信号都做的非常好的。

为什么选择深圳？

选择城市有四个指标，一是GDP总额，反映这个城市的经济体规模；二是GDP增长速度，有些城市的GDP总额大，可没有增长速度，也很难发展。三是人均GDP高低，反映这个城市富还是穷；四是第三产业占GDP的比重，因为办公空间为第三产业服务，有些城市第二产业占比高，它是不需要办公室的。通过这四个指标衡量，深圳都远远排在前面。

3Q会布局深圳哪个片区？将在深圳会有哪些动作？

通过对深圳的考察，目前考虑福田、南山、蛇口或将是首选。SOHO3Q不做小规模，SOHO3Q现在定下来每一个的规模不得低于4000平方米的使用面积，当把足够多的工作放到一起，这就像核聚变一样能产生能量。这上千人互相之间的交往便是市场，可以快速找到资金、人才、技术，发展很快。

如何控制价格更低？一个座位的成本价是多少？

最早的时候比较高，大概一个座位的成本加起来接近3万元。在过去两年时间不断优化产品，除了北京上海，在所有二线城市去开拓的过程中，现在想要把控制在15000块以内。

当然预算人员、设计人员、工程人员都觉得压力很大，但只有控制在15000块钱以内，才能有合理的利润。这比当年做的望京SOHO降了一半，跟之前不断打磨产品有很大关系。

当前3Q办公的出租率是多少？

出租率非常好，基本上就是半年之内，3Q的中心交付半年之后，就能够达到一个比较合适的出租率，这个合适的出租率就是85%以上。

目前很多地方的办公楼的空置率非常高，但这不影响3Q的发展，因为3Q不是作为一个开发商在这些城市里面再建一个办公，而是把那些不能够满足今天人们办公需求的空间，通过3Q转化过去，转化成需要的。

办公楼空置率高的话，SOHO3Q租的房子就便宜，对我们来说不见得是坏事情，共享办公空间的需求量还是非常大的。

摘自-深圳新浪房产