华润置地也笑不出来了

一纸新政，让整个内房板块在同一天交出了一份难看的成绩单。

三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确提高预售门槛、强化预售资金监管，并推行现房销售。消息落地当日，港股内房板块普跌，绿城中国单日跌幅超17%，中国金茂跌近16%，华润置地跌9.4%。

与此同时，华润置地发布2026年中期业绩。账面上，综合营业额678.7亿元，同比下降28.5%；核心净利润101.6亿元，同比微增1.6%，是行业内唯一核心净利润过百亿的房企；签约销售额1165亿元，同比增长5.6%，近五年来半年度首次正增长。

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营收下滑的原因，华润置地首席财务官赵伟在业绩会上给出了解释：2024年公司主动收缩拿地规模，当年新增土储面积393万平方米，同比降幅达70.3%，两年后自然反映在可交付项目的减少上。这是主动选择的代价，而非市场失速的结果。

麻烦在于，开发销售业务受影响最重。上半年该板块结算营业额452.6亿元，同比下滑近四成，毛利率只有10%，核心净利润35.1亿元，在整体利润中的占比已降到三成出头。

销售端稍好一些，全口径签约额1165亿元，同比增长5.6%，深圳、上海等6座城市市占率位居当地第一，13个项目拿下各自城市的销售冠军。

真正兜住利润的，是购物中心为主的经营性不动产业务。上半年该板块营业额141.6亿元，同比增长17%，毛利率73.3%，核心净利润56.2亿元，占整体利润的55%，体量是开发板块的1.6倍。

98座在营购物中心营业额124.4亿元，出租率98%，在部分头部项目的带动下，购物中心资产组合整体评估增值57.7亿元。

轻资产管理方面，华润万象生活上半年营业收入92.2亿元，同比增长8.1%，核心净利润22.3亿元，增速接近11%，物业在管面积4.4亿平方米。

三块业务叠加后，经常性业务核心净利润贡献占比升至65.5%。两三年前，开发业务还是绝对主角；现在，它的利润贡献不到三分之一。结构在变，但开发板块剔除减值后结算毛利率也只有15.3%，能否回升，仍是悬在业绩上的变量。

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收入在缩，投资却在加速。上半年华润置地拿下16个项目，权益投资324.9亿元，投资强度排在行业第二位，九成以上集中在一二线城市。

其中13个项目来自非公开渠道，包括片区合作、收并购和司法拍卖。6月，公司以6.57亿元通过司法拍卖接手合肥苏宁广场，较评估价打了六四折，属于较为少见的操作。

进入下半年，节奏没有放缓。7月，华润置地联手保利发展以161.2亿元摘得上海杨浦区一宗综合用地，刷新年内地价纪录；8月，又以溢价逾33%竞得广州琶洲地块。

持续投入之下，现金储备从2025年底的1154亿元降至989亿元，综合借贷额2711.8亿元，净有息负债率41%。融资成本方面，加权平均债务成本降至2.63%，处于行业较低水平；7月惠誉将其评级上调至“A-”，标普、穆迪维持原有评级。

钱出去了，也要想办法转回来。成都万象城今年完成资产出表，并以此为底层资产发行机构间REIT，7月在上交所上市，资产对价约105亿元，是目前市场上规模最大的同类交易。交易完成后，华润置地仍持有约39%的份额，项目运营依旧由万象生活负责，出表不等于放手。

赵伟透露，公司全年REITs规模规划为100亿至150亿元，南通、临沂的商业不动产REIT正在申报，Pre-REITs基金二期也将启动。不过，REITs审批节奏受监管和市场环境影响，能否在年内达成规划目标，仍有不确定性。

828新政的影响也绕不开，总裁徐荣在业绩会上直言，新政短期内对现金流管理有压力，部分项目的推盘和资金安排需要调整，但“新老划断”的政策安排给了一定缓冲余地。

他的判断是，华润置地土储九成以上在一二线城市，去化压力相对较小，但挑战客观存在，下半年需要在投资、生产、经营各环节同步稳住节奏。

源自--城市边缘CityEdge