付鹏谈香港楼市：一场由人口结构引爆的深层危机

近日，付鹏在会员直播中做了一期针对香港楼市的专门分享。本文是对他直播内容的一个整理，不代表本人观点。

付鹏对香港房地产市场的深度剖析，超越了简单的周期性波动，为我们提供了一个基于人口结构、地缘经济和金融流动性等深层变量的全新解读。

他的洞见不仅揭示了香港楼市的衰落，也为我们理解未来房产市场的核心逻辑提供了宝贵的启示。

比房价下跌更致命的，是流动性枯竭

付鹏首先直指香港楼市的现状：一场持续三年多、范围广泛的下行周期。他用具体的数字和案例描绘了这场危机的严重性。

自2022年以来，香港整体楼市的平均跌幅已达到30%，许多房产价格回到了十年前的水平。

然而，更令人震惊的是豪宅市场的惨烈。他提到，曾经风光无限的西半山豪宅，实际成交价相比峰值已腰斩，跌幅超过50%，直接回到了1997年的价格水平。用他引用的世界清算银行指数来看，就是从400点跌破200，达到了189点。

在港岛南区，顶峰期每平方英尺4万港币的新房，现在降至2万港币左右，跌幅近半。即便是相对大众的启德海滨片区，也从每平方英尺3万多跌到了2万多，跌幅也达到了平均水平。

然而，付鹏指出，这些价格的下跌并非最可怕的问题。更根本的危机在于市场的流动性枯竭，即“有价无市”。

他强调，现在香港的房产，尤其是豪宅，问题不在于价格高低，而在于根本无法成交。报价和实际成交价之间存在巨大的折扣，这反映出市场信心的瓦解。

针对近期麦当劳宣布出售香港全部商铺，但同时保留租约的举动。付鹏解读认为，这传递出一个强烈的信号：麦当劳预见未来商业地产流动性会变差，租金和业主议价能力会持续下降，因此选择卖掉资产，转为租客，避免成为商铺价格未来进一步下跌的“接盘侠”。

人口结构：当下的一个关键决定性变量

付鹏认为，香港楼市的衰落并非简单的短期现象，而是由一个长期被忽视的根本变量，即“人口结构”所驱动。

他解释，大部分时候经济研究者做宏观分析和行业分析，尤其在做楼市分析时，不需要考虑人口变量，因为这个变量在大部分时候处于大周期的稳定期。但是，现在已经不同，人口结构呈现了逆转，在逆转的重要节点，就必须作为关键变量来对待了。

他提供了详细的数据来支撑这一论点。香港的劳动人口从1994年的280万一路攀升，在2018年至2019年左右达到400万的峰值。然而，自2018年开始，这一趋势开始逆转，劳动人口持续下降，至今已跌破380万。他特别指出，这个劳动人口的拐点，与香港房价的高峰几乎完美吻合。

与此同时，香港的老龄化进程正在加速。目前，65岁以上的人口比例已接近25%，总数约为170万至180万。根据预测，未来10年左右（到2035年），这一比例将超过30%；到2040年，更是可能达到35%。

这种人口结构的变化，意味着社会的消费习惯、投资偏好和资产购买力都将发生根本性改变。劳动人口的减少削弱了楼市的购买力，而老年人口的增加则意味着社会的整体投资偏向于保守，对房地产这种高风险、高价值资产的接盘能力将持续下降。

这种人口结构的逆转，是付鹏眼中香港楼市进入长期调整周期的最核心驱动力。

付鹏也回应了香港住宅租金近两年上涨背后的原因。他指出，高才优才等人才的引入，一定程度对冲了前几年人口的流出，但是根据他的观察，这些人才到香港生活还是以租住为主，他们很多人目标是以香港为跳板，后续再迁往国外。

北上养老潮对香港楼市的影响

付鹏的另一个独到见解，是将香港楼市置于大湾区视野之下。他认为，大湾区的崛起不仅是经济上的融合，更在悄然改变香港居民的居住选择。

他提到，大湾区凭借其较低的生活成本、更为宽敞的居住空间以及日益便利的交通网络，对香港居民，尤其是老年人产生了巨大的吸引力。

目前，根据官方数据，已有约10万名65岁以上的香港居民定居在大湾区。付鹏大胆预测，在未来三五年内，随着交通和配套设施的进一步完善，香港与内地养老政策的打通，这个数字可能会激增至30万、40万甚至50万。

这一“北上养老”的趋势，对香港楼市的影响是深远的。它意味着香港本地的住房需求将面临结构性流失，而这些北上的居民可能成为香港房产的潜在抛售者，进一步加剧了市场的供需失衡。

他甚至举例，李嘉诚旗下的公司似乎也洞察到了这一趋势，正以大幅降价的方式在大湾区销售房产，其目标客户正是这些计划北上养老的香港居民，这无疑是市场风向转变的一个重要信号。

地产商自救导致从商业到住宅的连锁抛售

付鹏的分析还深入到了开发商的微观层面。他指出，以新世界、远东、英皇等为代表的香港开发商，目前普遍面临着巨大的债务压力。

他解释了开发商过去应对危机的模式：当住宅市场出现问题时，他们可以通过出售手中的写字楼和商铺来回笼资金。然而，现在的情况是，香港与大湾区融合的加深以及港人北上消费的趋势，使得香港本地的商业地产吸引力急剧下降，写字楼和商铺也陷入了流动性枯竭的困境。

这导致开发商的传统“自救”路径被堵死，为了偿还债务，他们不得不转而降价出售住宅，这又进一步加剧了市场的下行压力，形成了一个无法打破的恶性循环。

目前，香港新房库存高达9万多套，这一庞大的存量持续打压着房价。新房的降价潮，也让二手房，特别是楼龄较高的旧房，失去了定价权，只能被动跟跌。

在这场危机中，付鹏也提到了那些最脆弱的群体——“最后一波高杠杆炒楼者”。他指出，2021年在高位接盘的这批人，如今面临着巨额亏损，已经开始出现“爆仓抛售”的现象。

开发商的债务危机以及个人投资者的爆仓迅速传导至金融系统，最直接的证据便是汇丰和恒生银行今年上半年净利润双双暴跌三成，其核心原因正是香港房地产问题导致的坏账增加。

对内地的启示：重新思考房产价值

付鹏最后将香港楼市的教训延伸到了对内地房地产市场的警示。他强调，无论是香港还是内地，在当下分析房地产市场，都必须跳出短期的政策和供需波动，而要将人口结构这一长期变量作为核心考量。

他总结道，未来最大的风险将不再是房价的涨跌，而是流动性。房产作为一种资产，其价值的核心在于能否变现。当流动性枯竭，房产即便有高昂的账面价格，也失去了其作为财富的意义。

这一观点深刻地提醒我们，随着中国整体步入老龄化社会，房地产作为投资品的黄金时代已经过去，其价值将回归到其居住属性，而市场的核心逻辑也将从“价格上涨”转向“能否变现”。

源自—John在深港